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房地产泡沫到了“最疯狂时刻” 澳房价将暴跌50%?

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  导读

  “澳大利亚政府目前正在努力做的,就是去库存,同时增加需求。”

  本报记者 刘丁 广州报道

  2015年,澳大利亚房价是全球涨幅最快的地方之一,房价已经上升到家庭平均年收入的9.5倍,达历史最高水平。澳大利亚经济学家Jonathan Tepper 最近警告称,澳房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻,类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。他预计,澳大利亚房产价格也将大幅度 下跌。在矿区的城镇,价格将下跌80%;在悉尼和墨尔本这类大城市,估计价格将下跌50%。

  “类似1989年之前的日本”

  Jonathan Tepper是独立全球宏观经济研究机构Variant Perception公司的创始人。在2009年欧债危机之前,他曾发布报告宣称西班牙是“欧洲资产负债表的黑洞”。

  2016年2月,他与澳对冲基金Bronte Capital的首席投资官John Hempton一起,对澳大利亚房地产市场进行调研。他们随后发布报告,预测澳大利亚房价将下跌50%。21世纪经济报道记者通过采访独家获得其调研报告。

  “澳大利亚房产可以价值重估,把房屋价值上涨的部分计成存款,用以申请新的房屋贷款,有一个投资者1年之内做了20次价值重估。”Jonathan Tepper在报告中说。

  “一个从埃及移民到澳大利亚的优步司机,1995年花费9万澳元买了一处房产,现在住在一套150万澳元的房子里,同时用抵押贷款购买了5套房产,并帮她女儿抵押购买了悉尼一套价值220万澳元的房产。”

  澳大利亚二手房市场并没有对外国人开放,因此,二手房交易是在拥有澳大利亚国籍的人之间产生。交易以拍卖会的方式进行,场面极其疯狂。

  在一个中产阶层的社区,家庭平均年收入约为8万澳元,但房产可以被拍卖到127.5万澳元,房价收入比达到15倍;在一个小咖啡馆里,12个竞价者在对一套房产疯狂竞拍;澳大利亚天空新闻电视台一个周末竟然播报了30多起房产拍卖会。

  “澳 大利亚房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻,类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。日本泡沫破灭后房价下跌了80%,爱尔兰则下 跌了50%。”Jonathan Tepper在报告中指出,“预计,澳大利亚房产价格也将大幅度下跌。在矿区的城镇,价格将下跌80%,在悉尼和墨尔本 这类大城市,估计价格将下跌50%。”

  四成新增房屋贷款零首付

  悉尼的房价,2000年前后相当于澳大利亚平均家庭年收入的6倍,但如今已经达到12倍。在爱尔兰地产泡沫的时候,这个比例是8倍;在2008年金融危机期间,美国的这一比例是5倍。

  以澳大利亚整体来看,房价达到家庭平均年收入的9.5倍,房屋贷款是家庭平均年收入的近150%。澳大利亚整体的房贷规模相当于GDP的130%,全世界最高,远超全球平均水平的80%。

  目前,澳大利亚房地产市场中,40%的新增房屋抵押贷款,是无需付首付的房屋抵押贷款。其中,以投资为目的的购房者中,60%选择了无首付的贷款,以自住为目的的购房者中,有30%选择了无需首付的贷款。

  银 行发放贷款以及保险公司投保的审核标准非常低,信用风险漏洞巨大。许多抵押贷款经纪人、银行贷款员并不关心贷款者是否有偿付能力,贷款者很容易就能取得非 常高的贷款购房杠杆,唯一需要的也许只是两张工资单。贷款者资料核实的工作是外包给印度的呼叫中心完成。“实际上,现实中的监管漏洞更 大。”Jonathan Tepper在报告中指出。

  “澳大利亚大型银行将遭遇流动性危机,在即将到来的危机中,澳大利亚银行业将需要大量的资本来应对现金流危机,如果没有外部资本帮助,他们将很难渡过危机。我们预计,澳大利亚银行股票将取消分红,股价将下跌80%。”Jonathan Tepper在报告中预测。

  一旦房地产价格下跌,不仅澳大利亚银行业将遭到重创,澳大利亚汇率以及整体经济也将遭受沉重打击。因为,澳大利亚经济严重依赖金融、保险、房地产和矿业。这几个部门加起来占GDP的21%。

  “理性看,澳大利亚金融机构确实存在很多漏洞,包括在审核海外买家信息等方面”,在澳大利亚买房的广东人王先生对21经济报道记者说,当地市场情绪确实非常热烈,他也正考虑要不要再多买一套。

  一些地区房价开始急速下跌

  据Jonathan Tepper分析,在澳大利亚一些矿业城镇,房价已经开始急速下跌,诱因是大宗商品降价导致矿业公司裁员。此外,全球衰退导致失业率上升;澳大利亚央行或监管机构对保险业、金融业的监管政策加强。这些因素,都将催化拐点的形成。

  目前,租售比的极端不合理或许也将刺激地产拐点出现。澳大利亚有180万人在税务办公室(ATO)登记有房产投资,其中三分之二的人申报了房租亏损,也就是说房租无法冲抵月贷款利息。澳大利亚的房租价格增速,已经降至21年的低点,目前低于1%。

  澳大利亚房价是否会跌50%?莱坊上海国际投资部副董事俞俊长年跟踪澳大利亚房地产市场,他认为关键还是要看供需。

  “不 可否认,澳大利亚房地产市场上确实存在一定的泡沫。但是讨论泡沫的前提是首先要知道这个底盘有多大,这个底盘将来能否支撑足够的泡沫。已经买了房的投资者 和自住者就是底盘。如果有更多的买家要进入,那么底盘就更坚挺;如果有更多的投资者想要退出市场,那么底盘就变脆弱。卖不掉的房产,就形成库存。” 俞俊 解释说。

  “澳大利亚政府目前正在努力做的,就是去库存,同时增加需求。”俞俊说。悉尼政府如今加大调控力度,本土新建地块批准量严重不足,特别是严格控制开发商在市中心建造超高楼层公寓。因此,悉尼的可售套数和房源稀缺。

  中国人的流入成为关键

  俞俊认为,中国人的流入是澳大利亚房地产市场的关键衡量因素,人口的增长使得房产需求量不断上升。

  “澳大利亚房价的上涨,中国人功不可没。2015年悉尼市中心的房价高企,印证了投资者来自于中国居多。” 俞俊分析说。

  据俞俊观察,“在2010年初时,中国人看待澳大利亚房地产投资仍然处于雾里看花的阶段。”现在,随着信息互联、互联网等影响,让越来越多的中国人开始看到投资澳大利亚的市场前景,市场教育程度的成熟也使交易过程更透明,投资者更熟悉和有信心。

  对于澳房地产市场的疯狂,俞俊有切身体会,2015年最深刻的印象是“抄底”。因为2015年澳大利亚汇率贬值,给持有人民币的中国人购买澳大利亚资产提供了抄底的机会。

  “2015年澳币的持续走低,抄底这个词也频频出现在各大主流媒体的报道上。”俞俊说,“中国境内投资者投资渠道的单一性,使众多有前瞻性投资者将目光投向境外,在将货币资产化的同时,规避了一部分将来资金贬值的风险。”

  根 据俞俊提供的数据,2015年中国人赴悉尼移民、就业、旅游和学习的需求显著增加。截至去年底,中国人移民澳大利亚的人口达到了创纪录的2.787万户家 庭;中国赴澳旅游人数同比增长了21.9%,达到了102万人次;中国赴澳留学生同比增长10%,近50万人在那里读书。

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